كيفية تقييم القيمة السوقية للممتلكات

عندما يتعلق الأمر بشراء أو بيع عقار لعملك ، فإن نقطة البداية هي معرفة قيمة العقار. يبدو هذا بسيطًا بما يكفي - بالتأكيد ، هل ترى ما تم بيعه سابقًا في منطقتك وتستخدم ذلك كنقطة انطلاق؟ للأسف ، فإن تقييم الممتلكات - وخاصة العقارات التجارية - ليس بهذه البساطة. إذا كان الأمر كذلك ، فلن تكون هناك حاجة للمثمنين المحترفين في هذا المجال.

ما هي القيمة السوقية؟

القيمة السوقية هي رأي احترافي لما يمكن أن يبيعه العقار على أساس تجاري - أي المشتري المستقل ، دون أي تنازلات أو عمولات - بناءً على سوق العقارات المحلي ، والعرض والطلب ، وما هي العقارات الأخرى المماثلة التي يتم بيعها في المنطقة ، والميزات والفوائد المحددة للممتلكات.

هذا ليس هو نفسه سعر السوق للعقار ، والذي يمكن أن يكون أكثر أو أقل من القيمة السوقية. ذلك لأن السعر هو ما يوافق البائع على بيع العقار من أجله. قد يكون هذا هو نفس القيمة السوقية ، أو قد يقبل البائع سعرًا أقل للعقار لأنه ، على سبيل المثال ، يحتاج إلى بيع سريع.

ثلاث طرق مختلفة للتقييم

هناك أيضًا تعريف أطول للقيمة السوقية ، وهذا يعتمد على نوع طريقة التقييم المستخدمة. هناك ثلاث طرق أساسية للتقييم في الولايات المتحدة: نهج مقارنة المبيعات ، ومنهج التكلفة ، ومنهج الدخل . جزء من وظيفة المثمن هو معرفة الطريقة التي يجب استخدامها لخاصية معينة في موقع معين.

قبل أن ننظر إلى الأساليب الثلاثة ، ضع في اعتبارك أن النسبة المئوية الجيدة من قيمة الممتلكات ذاتية . إن تحديد قيمة الممتلكات هو فن أكثر منه علم ، وقد يكون من الصعب بعض الشيء فهم أجزاء معينة من العملية. يمكنك أن تطلب من ثلاثة مُثمنين مختلفين تقدير نفس الخاصية والحصول على ثلاث إجابات مختلفة.

هذا ينطبق بشكل خاص على العقارات التجارية حيث قد تلعب الندرة دورًا في تقييم العقار. يمكن أن تكون التقييمات عشرات الآلاف من الدولارات في بعض الحالات!

تقييم المنزل باستخدام نهج مقارنة المبيعات

نهج مقارنة المبيعات هو الأسلوب الأكثر استخدامًا لتحديد قيمة العقارات السكنية ، على الرغم من أنه مناسب أيضًا لتقييم بعض أنواع العقارات التجارية. باستخدام هذا النهج ، تعتمد قيمة العقار على ما تم بيعه من العقارات المماثلة مؤخرًا في نفس السوق. تسمى هذه الخصائص "قابلة للمقارنة" أو "شركات" - ومن هنا جاء مصطلح نهج مقارنة المبيعات .

وإليك كيف يعمل:

1. لاحظ ميزات العقار

2. ابدأ بسرد ميزات وفوائد العقار ، على سبيل المثال:

3. • لقطات مربعة.
   • حجم كبير.
   • موقعك.
   • عمر.
   • عدد غرف النوم والحمامات (إن سكنية).
   • إذا كان العقار تجاريًا ، يمكن وضع العقار على أفضل وجه (على سبيل المثال ، المكتب ، البيع بالتجزئة ، المستودع).
   • الحالة العامة (جيدة ، متوسطة ، سيئة).

   • كراجات ، حمامات سباحة ، ترقيات

     -

     أي شيء يجعل هذا العقار مختلفًا عن العقارات الأخرى في المجتمع.

4. ابحث عن خصائص قابلة للمقارنة

5. تتمثل الخطوة التالية في العثور على أسعار البيع لثلاث عقارات على الأقل يمكن مقارنتها بالعقار المعني. هذا يعني أنه يجب عليهم مشاركة بعض الميزات التي قمت بإدراجها أو جميعها بشكل مثالي . قم بتدوين أي خصائص مختلفة ، مثل مساحة أقل من المربع - ستحتاج إلى هذه المعلومات لاحقًا.

6. إذا كان لديك حق الوصول إلى خدمة القوائم المتعددة ، فيمكنك بسهولة سحب قائمة بالتركيبات. أنت تبحث عن عقارات تم بيعها في الأشهر الثلاثة إلى الستة الماضية - تتحرك أسواق العقارات بسرعة كبيرة بحيث تصبح أسعار البيع القديمة قديمة. انتبه إلى عنوان العقارات المماثلة. يعد الموقع عنصرًا أساسيًا في تقييم العقارات ، نظرًا لعوامل مثل المواصلات وجودة المدرسة ، لذا فأنت تبحث عن عقارات في نفس الحي ومن الناحية المثالية في شارعين من العقار المعني.

7. إذا لم يكن لديك وصول إلى MLS ، يمكنك العثور على الكثير من هذه المعلومات على Zillow ؛ سيكون عليك فقط القيام بالمزيد من الحفر.

8. احسب السعر المعياري

9. بمجرد العثور على المقارنات الخاصة بك ، قم بإجراء عملية حسابية سريعة للحصول على تقييم مرجعي لخاصية الموضوع. على سبيل المثال ، إذا وجدت ثلاثة عقارات قابلة للمقارنة تم بيعها بمبلغ 450.000 دولار و 480.000 دولار و 435.000 دولار على التوالي ، فستأخذ متوسط ​​هذه الأرقام - 455.000 دولار.

10. هناك خيار آخر وهو العثور على سعر قدم مربع (ppsf) ، وهو أمر مفيد إذا كانت شركاتك أكبر أو أصغر من خاصية الموضوع. على سبيل المثال ، لنفترض أن العقار الذي تبلغ قيمته 450 ألف دولار كان 2000 قدم مربع (225 دولارًا أمريكيًا) ، وكان العقار الذي تبلغ قيمته 480 ألف دولار أمريكيًا 2200 قدمًا مربعًا (218 دولارًا أمريكيًا) وكان العقار الذي تبلغ قيمته 435 ألف دولارًا أمريكيًا 1950 قدمًا مربعًا (223 دولارًا أمريكيًا). متوسط ​​ppsf هو 222 دولارًا. بالنسبة لممتلكات خاضعة تبلغ مساحتها 300 2 قدم مربع ، فإن ذلك من شأنه أن يعادل التقييم الأساسي البالغ 600 510 دولار.

11. أضف البعض واطرح البعض

12. كما أوضحنا سابقًا ، فإن تقييم الممتلكات هو فن أكثر منه علم - وهذه هي النقطة التي يصبح فيها التقييم غير موضوعي. تمثل الخصائص الفيزيائية الاختلافات الأكثر وضوحًا بين خاصيتين متشابهتين - قد تكون إحداهما في حالة إصلاح أفضل من الأخرى ، أو قد تحتوي إحداهما على مرآب بينما لا تمتلك الأخرى. لذلك ، تحتاج إلى تعديل السعر بالزيادة أو النقصان لمراعاة الجودة والحالة والتصميم والميزات الخاصة.

13. على سبيل المثال ، إذا تم بيع عقار في الشارع التالي مؤخرًا ولكن كان له منظر ، في حين أن العقار الخاضع يطل على جدار من الطوب ، فقد تضطر إلى تصغير القيمة الأساسية للعقار الموضوع. إنه أمر بدائي ، لكنه أفضل ما يمكنك فعله في غياب العين الخبيرة للمثمن المحترف.

تقييم الأرض باستخدام نهج التكلفة

يبدأ نهج التكلفة بحساب تكلفة إعادة بناء الممتلكات ، إما كنسخة طبق الأصل من المبنى الحالي أو لبناء مبنى مشابه بميزات ووسائل راحة مماثلة ولكن باستخدام مواد بناء حديثة.

ثم يقوم المثمن بخصم مبلغ الاستهلاك المتراكم ، والذي يمثل التخفيض في قيمة الممتلكات بمرور الوقت نتيجة التقادم أو البلى. النظرية هنا هي أنه لن يدفع أحد مقابل عقار موجود أكثر مما سيكلفه بناء نفس العقار من الصفر.

يُفضل نهج التكلفة في الإنشاءات الأحدث أو لتقييم العقارات ذات الاستخدام الخاص حيث لا توجد خصائص مماثلة كافية للمقارنة. إذا كنت تقيم عقارًا تجاريًا أو ملكية صناعية أو أرضًا خالية ، فقد يكون هذا هو النهج الأكثر موثوقية.

إليك كيف تفعل ذلك:

1. تقدير قيمة الأرض ، تخيل أنها شاغرة

2. المقارنة المباشرة هي الطريقة الأكثر شيوعًا لتقدير قيمة الأراضي الخالية - ما الذي تم بيع قطع الأراضي الأخرى به مؤخرًا؟ على سبيل المثال ، استخدم مقدر قيمة الأرض بقيمة 50000 دولار.

3. تقدير تكلفة إنشاء المبنى

4. من الناحية المثالية ، ستلخص تكلفة جميع مكونات البناء المنفصلة مثل السقف والإطار والسباكة. ومع ذلك ، فإن هذا التمرين شاق جدًا ومن الأفضل تركه لمقدري التكلفة. يعد العمل بتقدير إجمالي للقدم المربع أسهل - يمكن أن تساعدك مكالمة هاتفية مع مهندس معماري أو شركة إنشاءات هنا.

5. على سبيل المثال ، إذا كلفت شركة إنشاءات 100000 دولار لإنشاء مستودع بمساحة 2000 قدم مربع ، فسيكون المعدل 50 دولارًا للقدم المربع. اضرب هذا المعدل في مساحة البناء للعقار الخاضع للحصول على تكلفة البناء. على سبيل المثال ، افترض أن مساحة المستودع الخاص بك تبلغ 5000 قدم مربع. تبلغ تكلفة البناء المقدرة 250000 دولار (5000 × 50).

6. استقطاع مبلغ مقابل الإهلاك

7. يمثل الاستهلاك الخسارة في القيمة مع تقدم الممتلكات بمرور الوقت ، إما بسبب البلى أو فقدان المنفعة - سيتم توصيل مكتب حديث للتعامل مع طرق الاتصال الحديثة ، على سبيل المثال ، في حين أن المبنى البالغ من العمر 40 عامًا قد لا يكون. إن أبسط طريقة استهلاك هي طريقة العمر والعمر ، والتي تقدر مدى عمر العقار على طول العمر الإنتاجي. على سبيل المثال ، إذا كان العقار عمره 10 سنوات وعمره الاقتصادي المفيد 40 عامًا ، فيجب إهلاك قيمة البناء بنسبة 25 بالمائة. في هذا المثال ، يترك لك ذلك تكلفة إنشاء تبلغ 187500 دولار.

8. أوجد القيمة

9. أخيرًا ، أضف قيمة الأرض إلى تكلفة البناء المستهلكة للمبنى. هنا تبلغ قيمة العقار 50،000 دولار + 187،500 دولار = 237،500 دولار.

نهج الدخل للمباني المؤجرة

إذا كان العقار المعني مؤجرًا ومدرًا للدخل ، فلديك خيار تقييمه باستخدام نهج الدخل. تستخدم هذه الطريقة دخل إيجار العقار ، أو الدخل المحتمل لإثبات قيمته السوقية. تعتبر المباني السكنية والدوبلكس أمثلة على العقارات التي قد تقدرها باستخدام نهج الدخل.

تصبح هذه الطريقة معقدة بعض الشيء ، وقد تمت كتابة كتب كاملة حول كيفية القيام بذلك.

ها هي النسخة المختصرة:

1. تحديد صافي الدخل السنوي للعقار

2. صافي الدخل السنوي هو دخل الإيجار من المستأجرين والمقيمين. إذا كان المبنى فارغًا أو فارغًا جزئيًا ، فسيتعين عليك تقدير هذا الرقم. تأكد من مراعاة الوظائف الشاغرة . في حالة وجود مجمع سكني متعدد الوحدات ، على سبيل المثال ، قد تقدر أن 20 بالمائة من الوحدات ستكون شاغرة لمدة شهر واحد على الأقل في السنة للسماح بدوران المستأجرين. على هذا النحو ، سيكون دخل الإيجار الفعلي أقل من الرقم الرئيسي ، والذي يفترض أن المبنى دائمًا ما يكون مشغولاً بالكامل.

3. في هذا المثال ، تخيل أنك تقدر مجمعًا سكنيًا يولد 500000 دولار من دخل الإيجار سنويًا.

4. أوجد صافي دخل التشغيل

5. صافي الدخل التشغيلي يساوي الإيرادات من الممتلكات مطروحًا منها جميع نفقات التشغيل الضرورية بشكل معقول ، مثل الصيانة والمرافق وضرائب الممتلكات ونشاط التحصيل وأتعاب مدير الممتلكات. في هذا المثال ، تضيف النفقات ما يصل إلى 100000 دولار. وبالتالي ، يعمل NOI على 400000 دولار.

6. حدد الحد الأقصى لسعر العقار

7. معدل الرسملة أو "الحد الأقصى" هو معدل العائد الذي تتوقع الحصول عليه من العقار بناءً على دخل الإيجار. صيغة معدل الحد الأقصى هي NOI مقسومة على قيمة الممتلكات . هنا ، أنت لا تعرف قيمة العقار - لأن هذا هو ما تحاول حسابه. لذلك عليك أن تعمل للخلف وتبدأ بمعدل الحد الأقصى أو العائد الذي تريد تحقيقه لاستثمارك.

8. بصفتك مشترًا محتملاً ، قد تقرر أن عائدًا بنسبة 8 في المائة متوسط ​​في هذا السوق ، وهذا ما تريد الحصول عليه من شراء هذا العقار. إذا لم تتمكن من التفاوض على سعر يحقق هذا المعدل ، فستبحث عن استثمار أكثر ربحية.

9. قم بتشغيل القيمة السوقية لحساب الممتلكات

10. قسّم NOI على معدل الحد الأقصى للوصول إلى قيمة العقار. سيكون تقييم هذا المبنى السكني 400 ألف دولار مقسومًا على 8 بالمائة (0.08) ، أو 5 ملايين دولار.